En las operaciones inmobiliarias y de inversión en destinos turísticos dominicanos, es habitual el uso de documentos precontractuales como la Carta de Intención (LOI) y el Memorando de Entendimiento (MOU). Su utilización responde, en gran medida, a la influencia de prácticas anglosajonas propias del common law, especialmente en las cuales se involucran inversionistas extranjeros.
Sin embargo, la República Dominicana se rige por un sistema de derecho común de tradición civilista, con fundamento en la ley escrita, el Código Civil y normas especiales. Esta diferencia estructural no invalida el uso de LOI y MOU en dichas operaciones, pero sí condiciona de manera seria sus efectos jurídicos, particularmente cuando surgen diferencias entre las partes y la documentación firmada debe ser analizada por un juez o un árbitro.
En el derecho dominicano no existe contrato sin consentimiento definitivo sobre los elementos esenciales de la obligación. La voluntad de obligarse no se presume y debe ser clara, expresa y verificable. En ese sentido, tanto la LOI como el MOU: i) no sustituyen el contrato definitivo, ii) no generan obligaciones plenas, y iii) en la mayoría de los casos pueden producir efectos jurídicos limitados, dependiendo de su contenido y redacción.
Cuando nace un conflicto, el análisis no se centra en el nombre del documento, sino en su contenido real. El juez o árbitro evaluará: i) qué cláusulas son vinculantes y ii) la existencia de elementos esenciales del contrato.
El sentido primario de la LOI es el de avanzar, sin cerrar la operación; en donde una parte desea manifestar una intención firme de negociación, preservando flexibilidad mientras se realizan el proceso de due diligence que le aplique. Bajo el derecho dominicano la LOI no obliga a cerrar la operación, aunque podemos encotrarnos con contratos de promesas de venta disfrazados de LOI, en donde existe la voluntad expresa de las partes, y por tanto sí pueden ser exigibles.
En principio, el MOU se utiliza cuando ya existe un consenso preliminar entre las partes, y se busca documentar un marco de cooperación más estructurado. No obstante esto, tampoco se presume plenamente vinculante, salvo que contenga los elementos esenciales de un contrato o identifique obligaciones claras y una voluntad expresa de partes. En este caso, al igual que las LOI, en caso de existir diferencias entre las partes, el análisis jurídico no se centra en el nombre del documento, sino en su contenido real.
A los consultores legales nos corresponde orientar bien a nuestros clientes – y mas extranjeros- quienes vienen de jurisdicciones diferentes en donde impera por ejemplo el common law, en donde las herramientas jurídicas no neceriamente guardan relación con nuestras leyes y prácticas. Así evitamos genearar una expectativa irreal, ya que en un escenerio litigioso pueden aflorar situaciones que impacten negativamente al cliente.
El uso de LOI y MOU en la República Dominicana no es incorrecto ni incompatible con el derecho común, pero sí exige adaptación jurídica. Importar modelos del common law sin traducción al sistema civilista dominicano es una de las principales fuentes de conflictos precontractuales.
En DHOZ Abogados entendemos que la etapa precontractual es un momento crítico de la transacción. Nuestro enfoque no es frenar operaciones, sino anticipar riesgos, alinear expectativas y estructurar decisiones, desde el primer documento hasta el cierre final.
